林秀玲

《居住正義》






買不起房、租不起屋不該是新世代的宿命

囤房、炒房更非公平社會的正常現象



居住正義不該只是選舉的口號，更不是打房的旗幟，

在金錢至上，財富與所得分化劇烈的21資本世紀，

找回居住正義，才能打造「住者適其屋」的理想境界。



打擊不合理的房市制度，戳破房價下跌必然拖垮經濟的謬誤

張金鶚教你20種改變自己居住環境的實踐方法

人人都能檢舉黑心業者、督促房市資訊透明化

為捍衛自己的居住權盡一份心力



研究房市超過30年的權威房產教授張金鶚，長年關心台灣囤房、炒房不合理的現象，2013年進入台北市政府擔任副市長，在1年9個月的任期中，從房市健全、稅制改革、都市更新、活化閒置資產、人文歷史都市等多方著手，致力改善台北的居住環境。並於公館水世界的都更案中為市府省下40億元的損失；也參與創設「容積銀行」，為市庫未來創造上百億元的可能收益。





台灣房地產長期缺乏市場機制的獎優懲劣制度，結果買賣雙方互不信任，不但市場沒有效率，也造成許多不公平。要讓房市重回該有的機制與軌道，張金鶚認為，應該同時從四個步驟進行漸進式的改革：



●提供透明的房市交易資訊，確保購屋品質，讓買房子的人住得安心。



●改革房地產相關稅制，增加囤房、炒房稅賦，減輕自住者的繳稅壓力，提升房屋市場的公平與效率。



●讓買不起房子的民眾至少也租得起房子，保障弱勢族群的居住權。



●改善生活環境，提升居住品質，讓每個居住在台灣的人都有居住尊嚴。



居住正義並非遙不可及的夢想，也不該只是政治人物掛在嘴邊的口號。你我都可以從現在起做出改變，不賭房、不拚房、只買好建商的房子、促使政府提供透明化的房地產資訊，甚至改善家居環境，凝聚社區向心力，讓每個人都以生活在台灣為傲。

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  作者介紹

  
  
  
  
  
  
  
  張金鶚
  
  
  
  從事學術研究三十年，橫越建築、都市計劃、公共政策、經濟、財務金融與地政等領域，相關著作近150篇，發表於國內外著名學術期刊。另外，近300篇專論發表於主要報章雜誌。以發展台灣住宅及房地產研究為己任，目前於政大講授「住宅經濟與政策分析」及「房地產投資與市場分析」等課程。2013~14年受邀擔任台北市副市長。
  
  
  
  現職
  
  政治大學地政系特聘教授
  
  政治大學台灣房地產研究中心主任
  
  
  
  學歷
  
  美國麻省理工學院建築碩士
  
  美國賓夕法尼亞大學都市及區域計畫系碩士、博士
  
  
  
  經歷
  
  臺北市政府，副市長
  
  美國加州柏克萊大學、英國瑞汀及格拉斯哥大學、瑞典國家建築研究中心、日本明海大學等訪問學者
  
  
  
  著作
  
  房地產的世界（1990年，遠流）
  
  張金鶚的房產七堂課（2010年，方智）
  
  張金鶚的都市更新九堂課（2011，方智）
  
  房地產是一輩子的事（2013，原富傳媒）
  
  
  
  採訪整理
  
  劉育菁
  
  
  
  經歷：《今周刊》撰述委員、《Smart智富》資深記者
  
  喜歡與人相處，進入房地產領域18年，也曾經替許多房地產前輩協力專欄及出版書籍，如《張金鶚：房地產是一輩子的事》等。
  
  

居住正義－目錄導覽說明

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  自序 不放手，直到夢想到手
  
  引言 實踐理想的考驗與機會
  
  
  
  第一章 房市學者真能解決居住正義難題？
  
  --學府到市府的換位思考
  
  第1節 拋開小我思維 追求大我利益
  
  第2節 堅持理想 更要有務實作法
  
  第3節 人人都該換腦袋 才能利人又利己
  
  
  
  第二章 難道還要放任囤房、炒房？
  
  --實踐居住正義，才能住者「適」其屋
  
  第1節 從居住安心到居住尊嚴的理想境界
  
  第2節 破除房市亂象 建立買屋信心
  
  第3節 稅制改革 落實居住公平
  
  第4節 保障居住權 人人有房住
  
  第5節 打擊炒作 回歸合理房價
  
  
  
  第三章 拆掉老屋就算都市更新嗎？
  
  --提高住戶的生活品質才是都更目的
  
  第1節 權益分配 兼顧私人與公眾利益
  
  第2節 多元都更 加速改善都市面貌
  
  第3節 程序正義 消弭都更爭議
  
  第4節 永續環境 傳承歷史文化記憶
  
  
  
  第四章 台北城市如何脫胎換骨？
  
  --從生活中培養都市品味
  
  第1節 展現文化底蘊的獨特樣貌
  
  第2節 有機成長的台北城
  
  第3節 利用公共空間 說台北的故事
  
  第4節 全民參與 共同打造未來新城市
  
  
  
  第五章 如何提升政府決策品質？
  
  --建立政策的專業標準作業流程
  
  第1節 拋開政治考量 建立專業機制
  
  第2節 發揮公民社會力量 尋求最大共識
  
  
  
  第六章 政黨輪替，政策也要輪替？
  
  --居住正義改革只能繼續前進
  
  第1節 台灣版的居住正義藍圖
  
  第2節 實踐居住正義的九大改革
  
  第3節 凝聚目標 逐步落實
  
  
  
  後記 好時價（House+）公益平台設立初衷
  
  附錄 任職台北市政府大事誌
  
  

自序



不放手，直到夢想到手



偶然地因緣際會，郝龍斌市長邀請我擔任台北市副市長，展開了1年9個月的人生意外之旅。



原本非常排斥作為政府官員，不但要精於政治算計，聽命長官辦事，服從「官大學問大」的官場文化，而且要受制於民意代表，缺乏尊嚴的政治生態。然而經過一番思慮，認清理想的實踐必須付出代價，在「不入虎穴，焉得虎子」的心態下，加上郝市長的誠摯邀請，決定放手一搏。



台灣房市的不合理，特別首善之都的台北市更是問題嚴重，不只是高房價，大多數人無法負擔，購屋與租屋市場更是充斥欺騙不實且不友善的環境，進而造成投資炒作、貧富差距的社會問題，更別提弱勢家庭的居住保障不足、公共出租住宅的短缺、居住品質的不佳、居住品味的待提升。



另一方面，台北市都市老舊，雖然造成居住不安全、生活不便利、環境景觀雜亂無序，然而因為各方的權益分配爭議不斷，使得都市更新的推動不易。特別是文林苑事件更引發社會各界對都市更新的負面觀感，造成都更執行不公平且不效率的刻板印象。



由於我過去長期在「房市」及「都更」專業領域表現，社會各界期待我進入市府，能改善房市的不合理以及都更的無效率。然而我也深深了解理想與實踐會有落差，尤其地方政府的政策工具有限，能否在有限的副市長任期內有所改善，的確是很大的挑戰，我也只能自許「過河卒子」、拚命向前、全力以赴。



然而，身為都市發展的專業學者，我不只關心房市與都更的議題，長期觀察各地的都市環境，體認台北市不只是新舊雜陳、違建林立、混亂失序，更嚴重的是欠缺都市的歷史文化與友善永續的發展脈絡與願景。在急功近利的都市發展下，都市的規劃與建設欠缺品質與品味，我希望進入市府後，也能夠對此有所改善。



另外，身為學術界的一分子，體認到專業知識在政府部門應扮演更為積極的影響力。尤其面臨重大公共建設或政策的決定，不應用政治取代了專業，只是順從長官的偏好與想法，如何提出創新的作法，提供更多的替代方案，並經過財務、經濟、社會、政治等各方面的可行性分析與評估，才供給長官作最後的決策依據。希望以這樣專業知識為基礎的作業程序能夠成為制度，而這也是我想要推動的核心工作。



最後看到社會許多意識形態的衝突，不同價值觀的彼此對抗，欠缺對話與妥協，令人擔憂。政府與產業兩部門的合作顯然不足以因應當前社會快速的變遷，如何促使第三部門，特別是NGO專業團體參與公共政策，協助政府不足的能量，使其成為制度，形成真正且成熟的公民社會，更是我想要落實的理想。



在我上任市府的前夕，我在臉書上寫下「不放手，直到夢想到手」，並將上述五項工作使命列為我給自己的努力目標。雖然擔心進入市府有可能成為「唐吉訶德」，空有理想卻無法實踐；但讀書人自許要有「鴨子精神」，雖然水面上要保持優雅的姿態，但雙腳在水下必須努力划動，逐步實踐理想。



在努力實踐上述五項工作的同時，也告訴自己，面對工作的挑戰遇到困難時，要能夠「堅持理想，務實作法，尊重專業」，如此才是實踐之道，也才能心安理得，問心無愧。



經歷了這段人生的意外之旅，從學府的理想到市府的實踐之路，的確有很多的收穫與感觸，希望能和大家分享；特別看到當前混沌不明的居住正義，更希望能透過台北市的實踐經驗與個人心得，提供一些想法與作為，如此凝聚社會共識，真正落實居住正義。因此，興起撰寫本書的念頭。



在本書付梓前，全國正為房屋稅是否調整而爭論不休，但我仍想藉本書的主軸提醒大家探討居住正義的實踐與提升，強調「理想只是口號，實踐才是王道」。內容第一章從探索學者從政如何能讓理想實踐，必須先調整做人與做事的心態，所謂換了位置，必須換腦袋開始；進而在第二章探討居住正義的內涵與實踐作為，從何謂居住正義到居住安心、居住公平、居住保障與合理房價的實踐經驗；第三章從居住正義的全面檢驗談都市更新，包括公私權益的分配正義、多元都更的多元價值、專業協商機制的程序正義，以及尊重歷史文化與環境的永續正義；第四章從居住正義的再提升談都市品味，包括空間上說故事的都市品味內涵、現在台北的垂直村落、過去台北的老城重現，以及未來台北的城市願景；第五章從居住正義的再思考談專業機制與公民社會的制度建立；最後一章談一棒接一棒的居住正義慢跑，從居住正義的理想新境界、尚未完成的居住正義、到「整合舊局、開創新局」的居住正義接棒慢跑。



居住正義的實踐，除了要掌握問題的關鍵，明確藍圖架構，重要是要對內獲取市府團隊上下的支持，同時對外爭取議會及社會各界的認同，減少爭議，如此理想的實踐較容易落實。



回想這段人生意外之旅，我個人感受是收穫滿滿。首先我很感謝有機會與郝龍斌市長共事，近距離觀察政治人物應有的高度與判斷，雖然很多人可能持有不同看法，但從我跟他近距離的接觸，在處理許多政務上，他的確有許多值得令我敬佩與學習的地方。特別他對市政的認真學習乃至全盤掌握，而且對專業的尊重與屬下的信任，都展現政治人物的應有風範，另外，為人處事的正直與法治觀念的重視，也讓大家無憂的願意一起共事。



其次，能夠在台北市府團隊工作，徹徹底底改變我對台灣公務人員的觀感。在沒入府前，我對公務人員的印象來自媒體傳達的印象，但真正入府之後，我對市府公務人員的高素質感到十分佩服，尤其各局處首長，都是菁英中的菁英，重要的科室主管都相當專業與敬業，透過適當的溝通與討論，都能盡全力達成交付使命。



本書得以完成，首先我必須感謝劉育菁好友的協助，透過她的初稿文字整理，讓居住正義這個嚴肅艱澀的主題，能夠以較通俗淺顯的文字方式展現。另外，我也要謝謝大學同窗老友顏堯山的漫畫插圖，讓本書更為活潑生動。當然也感謝我的助理周育如的資料整理協助與校正，使得本書內容得以完備。最後，特別要感謝天下雜誌吳韻儀及蘇鵬元的寶貴意見與協助出版，讓居住正義的實踐經驗能和讀者分享。



謹以此書獻給曾經一起打拚的市府同仁及所有關心居住正義的朋友，希望本書的出版，能夠引起社會各界對「實踐」居住正義的討論與重視，讓居住正義不只是「理想」或「口號」，而能真正在台灣落實。

從居住安心到居住尊嚴的理想境界



如果我們再不改變「拚房」與「賭房」的現況，未來在台灣會出現兩種極端：有錢人「收藏」一堆房子，卻寧可空置不住；反之，窮人終其一生，再怎麼努力都買不起。想一想，這是我們要的社會嗎？



2012 年底曾有一個機緣與《錢買不到的東西》作者哈佛教授邁可．桑德爾餐敘並聽其演講。他直言，因為市場太貪婪，未來錢買不到的東西將越來越少，大家要面對的是財富分配不公，他的論點也與法國經濟學家皮凱提在《21世紀資本論》提到的全球貧富差距擴大極為相關。



皮凱提認為，19 世紀曾出現極度的財富不平等，當時帶來的影響是，若想進入「上流社會」，唯一的希望就是透過繼承、婚姻。但進入21 資本世紀，因為財富集中在少數人，導致貧富差距越來越大，所以未來有更多靠爸靠媽族。

從他們的觀點，我的感受特別深，因為這些年房地產已過度「商品化」，年輕人畢業後不想提早投入職場，他們希望爸媽提供頭期款，先存1 間屋，再從1 間滾成2 間、3 間、4 間??，然後翹著二郎腿等著提早退休。



想像一下：如果人人都想買房子賺大錢，那麼誰要作育英才、教育下一代、誰要工作與服務，更遑論未來我們面對的是少子化、老年化的社會，購屋需求將大幅下降。



如果我們再不改變人人都想靠房子賺錢的信念，可預見我們的環境終究有一天變成鬼城，生活環境每況愈下；屆時，錢買不到的是，房子能提供安定身心靈，讓人安居樂業的意義。而當房子漸漸從居住消費本質，變成貼上「賺錢」標籤的投資財，相對的社會也會付出不少的代價，相信大多數的「一屋族」都能感受到不公平的痛苦及市場的腐化。



房屋交易欺騙多



「欺騙」是最明顯，也是我最痛恨的腐化。因為台灣不動產資訊長期不對稱，以致很多人購屋的過程都帶著一分不安心，從開始購屋，消費者就得懷抱著忐忑不安的心情，投入一輩子的心血，這種怪異的消費行為只出現在房地產，讓人詫異的是民眾卻也習以為常。



這跟我們去百貨公司購物的「篤定」心態大不相同。一般人到百貨公司購物，都抱著商品會有相當的品質保證以及售後服務，也明白這不比殺價的夜市，商品是不二價或頂多刷卡打9 折，自然也心甘情願。

但我們一進到接待中心後，心情總是忐忑不安，看到其他客戶在議價，心裡直想：「這會不會是假客戶」；拿到代銷公司提供的銷售價格，擔心可能變成冤大頭，心裡想「這應該只是表價，底價一定更低」；看了模型及建材表後，跑單小姐說：「現在只剩五樓與九樓，其他都已賣光了」，你不由得懷疑：「這會不會高樓層都留著不賣，先賣難賣的低樓層」，如此好讓他們達到clean（完銷）的目的。



正因市場猜忌與懷疑多，降低成交的效率，同時造成了不公平。先談預售屋，當建商在規劃某一個案時，為什麼特定人能在未公開前就優先預訂，再把「紅單」轉手賺錢。那麼誰才能變成「特定人士」？是需要被酬庸的人，或是與建商關係良好者？